Gastos de comprar un piso en Valencia en 2026: impuestos, notaría e hipoteca

Comprar un piso en Valencia suele suponer entre un 10 % y un 13 % del precio en gastos e impuestos si la vivienda es de segunda mano, y entre un 12 % y un 14 % si es obra nueva. Sobre un piso de 200.000 € hablamos de unos 20.000 a 28.000 € que no van al vendedor y que la hipoteca, en general, no cubre. Son horquillas de referencia del mercado a principios de 2026, no una tarifa de nuestra oficina: el importe exacto depende del precio escriturado, de la notaría, de tu situación personal y de si hay hipoteca. Antes de firmar nada, contrasta tu caso concreto con un asesor fiscal o pásate a comentarlo.

Es la cuenta que más sustos da en una compra. Mucha gente llega con el 20 % de entrada ahorrado, encuentra el piso en Ruzafa o en Benimaclet que encaja y descubre en la última semana que le faltan varios miles de euros para los impuestos. Por eso conviene hacer el cálculo antes de empezar a visitar, no después de haber reservado. Si estás en esa fase, en nuestra página de compra de vivienda te explicamos cómo acompañamos el proceso desde la búsqueda hasta la firma.

Los gastos de comprar en Valencia, de un vistazo

Esta es la foto general con horquillas habituales de mercado en la ciudad de Valencia en 2026. Los porcentajes se aplican sobre el precio escriturado y los importes fijos varían según notaría, registro y complejidad de la operación.

Concepto	Referencia habitual	Quién lo paga
ITP (segunda mano, Comunitat Valenciana)	Tipo general del 10 % del precio escriturado	Comprador
IVA (obra nueva, primera entrega)	10 % del precio	Comprador
AJD en obra nueva	En el entorno del 1,5 %	Comprador
Notaría de la compraventa	600 – 1.200 €	Se reparte por ley salvo pacto; en la práctica suele asumirlo el comprador
Registro de la Propiedad	400 – 800 €	Comprador
Gestoría	300 – 500 €	Comprador (obligatoria en la práctica si hay hipoteca)
Tasación para la hipoteca	300 – 600 €	Comprador
Notaría, registro, gestoría y AJD de la hipoteca	—	El banco, desde la ley de crédito inmobiliario de 2019
Comisión de apertura	0 – 1 % del capital	Comprador, si el banco la aplica
Nota simple y certificados	10 – 60 €	Comprador

El impuesto es lo que más pesa: ITP o IVA

De todo lo anterior, entre el 80 % y el 85 % del gasto es un solo concepto: el impuesto. Y cuál te toca depende de una sola cosa, si el piso es de segunda mano o de primera entrega.

En una vivienda usada se paga el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, que en la Comunitat Valenciana tiene un tipo general del 10 % en 2026 y se liquida en los 30 días hábiles siguientes a la firma. Existen tipos reducidos para determinados perfiles —compradores jóvenes, familias numerosas o monoparentales, personas con discapacidad, vivienda de protección pública—, normalmente condicionados a que sea vivienda habitual y a límites de precio y de base liquidable. Son deducciones que cambian con cada ley de acompañamiento autonómica, así que no des por hecho que te aplican: confírmalo con un asesor o con la Agència Tributària Valenciana antes de presupuestar la compra.

En obra nueva no hay ITP: hay IVA del 10 % más Actos Jurídicos Documentados por la escritura, en el entorno del 1,5 % en la Comunitat Valenciana. Eso deja el paquete fiscal de la obra nueva algo por encima del de la segunda mano, aunque a cambio no heredas instalaciones viejas ni derramas pendientes. Si estás comparando las dos vías, en nuestra sección de obra nueva verás cómo funcionan los pagos por hitos durante la construcción, que es la otra gran diferencia de caja.

Notaría, registro, gestoría y tasación: los gastos fijos

Los aranceles de notaría y registro están regulados y suben con el valor de la vivienda, pero no de forma proporcional: en una compra media en Valencia se mueven en el entorno de 600 a 1.200 € de notaría y de 400 a 800 € de registro. La gestoría, entre 300 y 500 €, se encarga de liquidar el impuesto y de inscribir la escritura; si compras sin hipoteca puedes hacerlo por tu cuenta, y si hay hipoteca lo normal es que la elija el banco.

La tasación la pides tú y la pagas tú, entre 300 y 600 € según superficie y tipo de inmueble. Es un gasto que conviene no minimizar: en barrios con mucha vivienda antigua reformada —Ciutat Vella, buena parte de Ruzafa— la tasación puede quedar por debajo del precio pactado, y ahí el banco financia sobre el valor de tasación, no sobre lo que has acordado. Ese desfase se cubre con ahorro, no con hipoteca.

La hipoteca: qué paga el banco y qué pagas tú

Desde la entrada en vigor de la Ley 5/2019 de contratos de crédito inmobiliario, el banco asume la notaría, el registro, la gestoría y el AJD de la escritura de hipoteca. Al comprador le quedan la tasación y, si existe, la comisión de apertura, que hoy muchas entidades negocian a la baja o eliminan a cambio de vinculación —nómina, seguros—. Compara el coste total con y sin productos vinculados: un seguro de hogar y uno de vida encarecen la cuota real más de lo que baja el diferencial.

La regla práctica que se usa en el sector sigue siendo la misma: los bancos financian habitualmente hasta el 80 % del valor de tasación o compraventa (el menor de los dos) para vivienda habitual, así que hay que tener ahorrado ese 20 % más el 10-13 % de gastos. Es una referencia de mercado, no una garantía de concesión: la decisión depende de tu perfil y de la política de cada entidad en cada momento.

Un ejemplo con un piso de 180.000 €

Piso de segunda mano en Valencia por 180.000 €, vivienda habitual, con hipoteca al 80 %. El ITP al tipo general sale 18.000 €. Añade notaría (unos 900 €), registro (unos 600 €), gestoría (400 €) y tasación (400 €): en total rondas los 20.300 €, algo más del 11 % del precio. A eso se suma la entrada de 36.000 €, así que el ahorro necesario ronda los 56.000 € antes de pensar en muebles ni reforma.

Con los mismos 180.000 € en obra nueva, el IVA serían 18.000 € y el AJD unos 2.700 €, con lo que el paquete de gastos sube por encima de los 22.000 €. Números redondeados y a título ilustrativo: tu escritura mandará.

Lo que nadie cuenta y aparece después

Hay una segunda capa de gastos que no sale en las calculadoras y que en Valencia se repite mucho, sobre todo en finca antigua de Ciutat Vella, El Carme o Campanar:

• Derramas aprobadas y no pagadas. Pide el certificado de estar al corriente con la comunidad y el acta de la última junta: un ascensor o una fachada aprobados te acompañan aunque no estuvieras en la votación.
• Prorrateo del IBI. Se suele repartir entre vendedor y comprador según los días del año; conviene dejarlo escrito en el contrato de arras.
• Cambio de titularidad de suministros y alta de nuevos contratos, entre 100 y 300 €.
• Certificado energético y cédula de habitabilidad: los aporta el vendedor, pero verifica que existan.
• Reforma. En pisos de los años 60 y 70 del Ensanche o de Benimaclet, actualizar instalación eléctrica, fontanería y carpintería no baja de una cifra relevante. Pide presupuesto antes de firmar, no después.

La plusvalía municipal, en cambio, no es tuya: le corresponde al vendedor, y lo explicamos en detalle en este artículo sobre la plusvalía en Valencia.

Si compras y vendes a la vez

Es el caso más común en la ciudad: la familia que cambia un piso de dos habitaciones en Benimaclet por uno de tres en Campanar. Ahí la cuenta se cruza, porque el dinero de la venta es la entrada de la compra y el calendario manda. Lo importante es no encadenar firmas a ciegas: conviene tener la venta con arras firmadas antes de comprometerte con una compra, y dejar por escrito plazos compatibles en las dos operaciones. Si tu caso es este, empieza por saber qué se paga al vender revisando nuestra página de venta de vivienda.

Preguntas frecuentes

¿Cuánto dinero necesito ahorrado para comprar en Valencia?

Como referencia, en torno al 30-33 % del precio: el 20 % de entrada que no suele financiarse más el 10-13 % de impuestos y gastos. Sobre 200.000 € son unos 60.000-66.000 €. Existen productos con mayor financiación para perfiles concretos, pero no conviene darlos por hechos al planificar.

¿El ITP en la Comunitat Valenciana es siempre el 10 %?

El tipo general en 2026 es el 10 %, pero hay tipos reducidos para determinados supuestos (jóvenes, familias numerosas o monoparentales, discapacidad, vivienda protegida) sujetos a requisitos de vivienda habitual y límites de renta o de precio. Al ser normativa autonómica que se revisa cada año, confírmalo con un asesor fiscal para tu caso.

¿Se pueden financiar los gastos de la compra?

Lo habitual es que no: la financiación se calcula sobre el valor del inmueble, no sobre los gastos. Algunas entidades ofrecen porcentajes más altos en operaciones concretas, pero es la excepción y depende del perfil del solicitante.

¿Cuánto tarda desde la reserva hasta la firma?

En una compra con hipoteca, lo normal en Valencia es un rango de uno a tres meses entre las arras y la escritura, condicionado por la tasación y por la aprobación bancaria. No hay plazos garantizados: depende de la entidad, de la documentación del inmueble y de la agenda notarial.

¿Qué documentos debo pedir antes de firmar las arras?

Nota simple registral actualizada, último recibo del IBI, certificado de estar al corriente de la comunidad, actas de las últimas juntas, certificado energético y, en finca antigua, información sobre el estado del edificio y el informe de evaluación si existe.

Hazlo con los números delante

Ninguna de estas cifras sustituye al cálculo de tu operación concreta, y la parte fiscal conviene confirmarla siempre con un asesor. Lo que sí podemos hacer es sentarnos con el piso que te interesa, desglosar el gasto real y revisar la documentación antes de que firmes las arras. Estamos en la oficina de Marqués de Sotelo 5, a un paso del Ayuntamiento: escríbenos o pide cita y lo vemos con tus números, no con una media.

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